Ипотечный развод

Ипотечный кредит без регистрации официального брака возможен, но мало вероятен. Один вопрос – получить кредит, а второй – что делать, если наступил развод?

 

 

 

 

 

Ипотечно-разводная статистика
Свидетельство о браке или разводе относится к документам, которые необходимо предоставить перед получением ипотечного кредита. Кроме того, в любом случае, на получение ипотечного кредита требуется согласие супруга или супруги. Более того, банкиры считают более надежными заемщиками семейных людей.

По данным Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА), по состоянию на 01.01.2008 г. общий ипотечный портфель банков составил 57,2 млрд грн. В 2008 году эксперты УНИА прогнозируют прирост ипотечного кредитования на 60% от уровня 2007 года.

В 2007 году в стране зарегистрировали брак 416,4 тысяч пар, что на 15% больше, чем в 2006 году. Однако развелись 178 тысяч пар (2006 г. - около 179 тыс. разводов). То есть статистика пока в пользу семейных ценностей.

Увы, сводной ипотечно-«семейной» статистики нет. То есть количество пар, которые взяли ипотечный кредит и при этом развелись, неизвестно. При этом банкиры утверждают, что прецеденты уже были.

«Разводная» практика
Как рассказала заместитель пресс-секретаря ОАО АБ «Укргазбанк» Леся Цыбко кредит оформляется на одного человека (супруга), второй может участвовать в займе в качестве поручителя. «При оформлении документов на кредит супруга или супруг в письменной форме дают свое соглашение на ипотеку. Кроме того, при оформлении ипотеки в договоре указывается, что в квартире не может быть прописан никто, кроме самого заемщика. Так как квартира является собственностью банка до тех пор, пока кредит не будет погашен», - подчеркивает Леся Цыбко.

Основным при разделе недвижимости является факт, когда была приобретена квартира (до брака или во время брака) и то, на каких условиях был взят кредит. Чаще всего, если оба супруга – работающие, один из них – заемщик, другой (ая) – поручитель. В таком случае, долг распределяется в соотношении 50 на 50. Напомним, что согласно Семейному Кодексу, общим в браке считается не только совместно нажитое имущество, но и общие долги. В силу чего разделу подлежат также все взятые в браке кредиты. При этом выигрывает тот, кто меньше вкладывал. При этом больше обязательств лежит на том, кто указан в качестве непосредственного заемщика.

Если ипотечный кредит оформлялся до брака, то разделу подлежат также первоначальный взнос (если таковой имел место) и ежемесячные выплаты, которые производились в период действия брака.

В целом, чем больше сложностей в самой процедуре ипотеки, тем больше сложней будет при разделе имущества. При этом каждый факт в суде нужно будет доказывать документально, что иногда проблематично.

Известны три основных способа раздела имущества супругов: брачный контракт, «мирное» решение по обоюдному согласию и через суд.

Эффективным механизмом защиты своих интересов выступает брачный договор (можно подписать как до свадьбы, так и после нее), который могут заключить только законные супруги. В рамках контракта сторонами может быть подписан договор о разделе имущества, находящегося в совместной собственности или договор об отчуждении доли без выдела, в которых заранее оговорены все нюансы управления и раздела совместно нажитым имуществом. Однако на практике только единицы из всей массы украинских семейных пар, решаются «омрачать» свои (на тот момент) «воздушные» отношения «низменными» материальными вопросами. Когда же наступает кризис, тогда стороны чаще всего настроены на конфликт и в основном озабочены сохранением или отбором как можно большей части имущества.

Начальник юридического управления «Диамантбанка» Сергей Василишин утверждает, что в данной ситуации важно учитывать несколько факторов. «Во-первых, заемщику совсем необязательно оповещать банк о факте развода. Если кредит хорошо обслуживается – своевременно и в полном объеме совершаются обязательные ежемесячные выплаты по кредиту – банк о разводе может и не узнать вовсе. Во-вторых, причины неуплаты задолженности по кредиту, в частности из-за расторжения брака, не влияют на право банка, способ и процедуру обращения взыскания на предмет ипотеки», - отмечает банкир.

Второй способ – это «мирное» разделение имущества, т.е. стороны сами договариваются о том, как они разделят имущество и долги.

Третий способ – это через суд. При этом как рассказал юрист, который пожелал остаться неизвестным, суд отдает приоритет в пользу того из супругов, с кем остается ребенок, который фактически всегда является «аргументом» в судебных спорах. При этом рассмотрение такого дела может растянуться на срок до полугода.

А банкиры оценивают данную проблему только с точки зрения собственных рисков и негативных последствий. «При недостижении согласия между заемщиком и другим из супругов решение спора о разделе имущества происходит в судебном порядке. При этом изменится только правоустанавливающий документ на недвижимость и доля в собственности, что также не будет иметь отрицательных последствий для банка», - подчеркивает Сергей Василишин.

Возможен вариант реализации квартиры (под контролем банка) и возврата оставшейся суммы кредита, и, если осталась определенная сумма денег, разделение в соотношении, которое кажется справедливым сторонам. «Таким образом, если супруги решили развестись и разделить имущество, то этот вопрос можно решить полюбовно или, согласовав прежде с банком, продать квартиру, погасить кредит и оставшиеся деньги разделить на двоих», - утверждает Леся Цыбко. При этом заемщики вначале должны погасить кредит, а уж затем делить вырученные средства.

По словам Сергея Василишина, в случае расторжения брака, заемщик может подать вместе со вторым супругом заявление нотариусу о выдаче свидетельства о праве собственности на часть в совместном имуществе супругов, в котором может быть предусмотрена принадлежность недвижимого имущества только одному из них (тому, кто будет выплачивать кредит). «Тогда заемщик продолжает выплачивать кредит, оставаясь собственником предмета ипотеки», - утверждает банкир.

Безусловно, в случае наличия поручительства супруга можно переоформить кредит, но тут могут возникнуть проблемы со стороны банка, как залогодержателя. Однако банкиры могут пойти на переоформление кредита, если уверены в «пост-семейной» платежеспособности заемщика. В таком случае новый собственник недвижимости заново подписывает кредитный договор и договор ипотеки.

В таком случае, нужно искать или способ реализации квартиры и погашения кредита или компромисс. При этом отчуждение доли в праве на квартиру возможно только при погашении кредита. «В нашей практике все вопросы, связанные с расторжением брака ипотечным заемщиком, решались взаимовыгодно для всех участников», - утверждает Сергей Василишин.

Как рассказала пожелавшая остаться анонимной женщина, которая находится в процессе раздела квартиры-объекта ипотечного залога, раздел имущества – это крайне сложная и растянутая процедура, требующая постоянного обсуждения возможных компромиссов, т.е. является, по сути, предметом торга сторон. «После развода мы платили ипотечный кредит 50/50, но сейчас я плачу коммунальные и прочие платежи сама. Хотя и живу в «заложенной» квартире, но кредит числится на моей бывшем муже», - утверждает она.

Примечательно, что не оформленные брачные узы не спасут от «ответственности». В Семейном кодексе сказано, что совместное проживание без создания брака («гражданский брак») имеет такие же юридические последствия касательно имущественных прав, что и пребывание в законном браке. То есть достаточно вызвать в суд (при разделе имущества) несколько свидетелей (соседи, друзья и т.д.), чтобы доказать факт совместного проживания, которое также несет последствия раздела имущества 50х50, независимо от того, чьи средства были потрачены на приобретение имущества.

Однако если имущество одного из супругов за период брака увеличилось по стоимости в результате совместных трудовых или денежных вкладов супругов (ремонт квартиры, достройка и ремонт дома), то суд может признать это имущество совместным.

Следует отметить, что банки уже начали выдавать кредиты на рефинансирование, т.е. на перекредитование и возврат ссуды, взятой в другом банке. Рефинансирование является «отдельной» историей, но в случае развода иногда является выходом из сложившейся ситуации. По крайней мере, оно упрощает и так нервный процесс развода и раздела имущества – от кошки до квартиры. 

Андрей АЛЕКСЕЕНКО

Все статьи

Статьи по теме

• За что мы платим банку?..