10 ипотечных рисков. Часть I

Высокие цены на квадратные метры и проблемы мировой финансовой системы вывели на новый уровень конфликт, тихонько зревший на рынке недвижимости в последние год-полтора. Купить жилье «на свои» уже почти никто не может.

 

 

 

Именно поэтому число желающих взять ипотечный кредит росло день ото дня. В некоторых регионах (к примеру, в Киеве) уже до четверти всего жилья покупается по ипотеке. И покупалось бы больше, но... Правительство решило по-другому. Кредиты на жилье обвинены в ускорении темпов инфляции. Теперь можно забыть о доступной ипотеке.

Впрочем, и раньше разговоры о массовой ипотеке были не более чем «сотрясанием воздуха». Основной фактор, который принято было винить в подобном положении, - высокие проценты. И все-таки - что тормозит развитие ипотеки: реальные преграды или просто фобии? Мы попробовали свести десять мифов-причин, которые раскручивают ипотечный рынок, а с ним и рынок жилья.

Риск №1
Доступность Банковская реклама уже не первый год убеждает украинцев в том, что взять кредит может каждый желающий. Нулевыми процентами и комиссиями пестрят вагоны поездов метрополитена, окна банковских отделений и городские бигборды. Причин тому несколько. С одной стороны, пришедшие в Украину иностранные банки пытаются «отбить» свои деньги. Поэтому перед менеджерами были поставлены четкие цели - привлечение в банк большого количества заемщиков и завоевание необходимой доли рынка. С другой стороны, отечественные финучреждения также не желают терять свои доли лакомого кредитного пирога и изобретают все новые способы завлечения клиентов. Правда, не всем амбициям удалось сбыться. Нагрянувшие проблемы американской ипотеки резко сократили ресурсные возможности банков и изменили подход к ипотечному кредитованию. Если еще до сентября прошлого года происходило снижение процентной ставки по ипотеке и уменьшение первоначальных взносов, то, начиная с сентября, мировой кризис коснулся и Украины, в результате чего наблюдалась недостаточная ликвидность в иностранной валюте. В связи с этим банки в конце прошлого года начали активно предлагать ипотечные продукты в гривне, и ставки по гривневым ресурсам снизились практически до уровня кредитов в иностранной валюте. В конце прошлого года разница между ставками по ипотеке в иностранной и национальной валютах составляла 2-2,5%.

Несмотря на конкуренцию, многие банки решились на увеличение ставок по ипотечным кредитам и внедрение более жестких требований для заемщиков. Подтолкнул банкиров к этому не только мировой кризис, но и обеспокоившийся Нацбанк. С целью снижения рисков регулятор грозится ограничить сроки долгосрочных кредитов, к которым относится и ипотека. Уже сделаны первые шаги. Зимой этого года с грохотом по рынку «прошло» постановление Нацбанка №458, содержащее новые методики расчета адекватности капитала и требования к банковским резервам. Сегодня НБУ еще более усугубил ситуацию инициативой переводить длинные кредиты (от десяти лет) в категорию «субстандартных» или «сомнительных» с соответствующим уровнем резервирования. А это заставляет финучреждения уменьшать сроки кредитования, тем самым, увеличивая ежемесячные взносы для населения.

От таких действий ипотечные кредиты для украинцев станут еще недоступнее. По американским меркам жилье считается доступным, если оно стоит три-четыре годовых дохода, труднодоступным - при пяти-семи, недоступным - свыше семи-восьми. Как шутят участники рынка, для большинства украинцев жилье стало недоступным даже при пожизненном суммировании доходов.

Банкиры уже сегодня недовольны действиями регулятора. «По моему мнению, регулировать сроки кредитования неправильно. Нацбанк и так ввел достаточное количество ограничений. Если действительно нужно сократить объемы займов, которые влияют на инфляцию, то стоит внимательнее присмотреться к тому, что сегодня происходит с потребительским кредитованием», - утверждает заместитель председателя правления Укрсоцбанка Ирина Князева. По ее словам, подавляющее большинство ипотечных кредитов на сегодняшний день выплачивается менее чем за десять лет. «Средний срок погашения составляет приблизительно семь лет. В то же время многие заемщики оформляют кредиты на 15-25 лет. Причина в том, что они не могут полностью документально подтвердить свои доходы. Поэтому берут кредиты на длительные сроки, тогда размеры ежемесячных выплат меньше, и они соответствуют официальным доходам. Реально же кредиты погашаются намного быстрее. Если же срок кредитования будет ограничен десятью годами, то при расчете платежеспособности таких клиентов банк будет вынужден отказывать в предоставлении кредита тем людям, кто не сможет подтвердить легальный доход, достаточный для того, чтобы рассчитаться в течение десяти лет», - считает госпожа Князева. Таким образом, многие люди, которые в состоянии купить квартиру, взяв кредит на 25 лет, потеряют такую возможность, а число заемщиков может сократиться более чем на 60%.

Риск №2
«Те, кто ждет полгода или год падения цен, уже кусают себе локти, что не купили жилье год назад. Цены не могут упасть, - делится размышлениями президент строительной компании «Міськжитлобуд» Денис Костржевский. - Сегодня цены на нефть в мире превысили все известные показатели, цены на газ также растут. В цене, в том числе в цене на жилье, очень весома энергетическая составляющая. С ростом цен на энергоресурсы не приходится говорить о каком-либо падении цен». Существенными катализаторами роста цен на недвижимость, по мнению эксперта, является увеличение заработных плат и расширение банковских ипотечных программ. Так, по данным Госкомстата за 2007 год, номинальная зарплата среднестатистического украинца увеличилась практически в полтора раза, а ипотечные брокеры отмечают, что сегодня украинские банки ежегодно расширяют свою линейку ипотечных программ. «Анализируя рынок, мы можем увидеть сегодня более ста различных ипотечных продуктов», - констатирует генеральный директор «Ипотека Экспресс» Ольга Шаламова.

Перечисленные факторы стимулируют спрос населения, что, в свою очередь, подталкивает и дальнейший рост цен. Кроме того, одной из важнейших составляющих повышения цен является неудовлетворенный спрос украинцев на жилье. Начальник отдела портфельных инвестиций КУА «Строительные проекты» Сергей Ляшенко приводит простой пример. В среднем работающий киевлянин на свою официальную зарплату (по итогам 2007 года) мог приобрести около 2,2 кв. м жилья, в то время как житель Праги - 5,3 кв. м, Варшавы - 5,5 кв. м, Москвы - 3,3 кв. м. «Таким образом, доступность жилья в Киеве более чем в два раза ниже, чем в столицах соседних стран. Однако огромный неудовлетворенный спрос и рост себестоимости первичного жилья будут толкать цены вверх на жилье, как в Киеве, так и в регионах», - заключает господин Ляшенко.

Не следует ожидать в краткосрочной перспективе и снижения ставок по ипотечным кредитам. По прогнозам бизнес-аналитика Центра стратегического анализа Диамантбанка Михаила Игнатенко, при сохранении негативных трендов в мировой экономике можно ожидать роста кредитных ставок на 1-3%.

Риск №3
Несмотря на видимость бурного строительства новой жилплощади, недвижимость на вторичном рынке уже который год демонстрирует более высокие цены за один квадратный метр. После разоблачения аферы с «Элита-Центром» доверие к вложению в новостройки было существенно подорвано как со стороны потребителей, так и со стороны банковских учреждений. Однако наблюдать существенного снижения цен на «первичку» не пришлось. «Огромный неудовлетворенный спрос на жилье, который при существующих темпах строительства будет удовлетворен только через сто лет, делает недвижимость (в т. ч. первичную) очень привлекательным инструментом, как для отечественных, так и для зарубежных инвесторов, - констатирует начальник управления активами блока «Казначейство и рынки капитала» Альфа-Банка (Украина) Александр Калиновский. - Другой вопрос, что после скандала с «Элита-Центром» и рядом других аналогичных организаций инвесторы стали намного более тщательно подходить к выбору партнеров».

Эксперт ожидает дальнейшего развития рынка как первичной, так и вторичной недвижимости, а также увеличения значения отечественных институциональных инвесторов, способных частично профинансировать застройщиков, приняв на себя часть их рисков. В то же время участники рынка отмечают, что покупка квартиры в строящемся доме на этапе котлована, несмотря на рисковость, может оказаться довольно выгодным вложением. «Наименее доходными вложениями считаю покупку квартир на вторичном рынке. Не стоит рассчитывать на получение прибыли от перепродажи загородного дома», - отмечает Денис Костржевский.

Риск №4
Следующий миф – о глобальном влиянии на рынок украинской недвижимости. Всем давно известно, что киевские цены на квадратный метр давно перепрыгнули аналогичные в крупнейших европейских столицах. Никого уже не удивляет тот факт, что стоимость украинской хрущевки сопоставима с ценой небольшой виллы на юге Франции или Испании. И это с учетом более низких ставок кредитования в западных странах, более высокого уровня доходов и более высокого уровня защиты права собственности. Кроме того, пресловутый ипотечный кризис резко снизил стоимость американского и британского жилья. В Украине ситуация диаметрально противоположная – квадратный метр продолжает уверенный рост. В итоге негативный фон внешних рынков усугубляет ситуацию на рынке недвижимости подорожанием и ужесточением правил игры. Однако даже самые низкие цены в Европе не могут повлиять на стоимость украинской недвижимости.

Риск №5
Своей высокой доходностью рынок украинской недвижимости манит и большое количество новых игроков – различного рода посредников, которые могут выступать на стороне как покупателей, так и строителей или банкиров. Естественно, что каждая из сторон пытается заработать, что в итоге сказывается на конечной стоимости приобретаемого жилья. Наличие разного рода посредников стимулирует рост цен даже при снижении количества сделок. Так, по итогам 2007 года количество таких транзакций по сравнению с 2006 годом снизилось в Киеве до 19,5 тыс. (-22,7%), а по Украине – до 369,2 тыс. (-4,1%). Однако, по словам Александра Калиновского, при более детальном анализе ситуация не выглядит настолько трагично. Во-первых, снижение количества сделок затронуло регионы с наибольшими темпами роста цен в 2001-2006 годах (Киев, Одесса, Харьков), в то время как в ряде регионов их число в 2007 году увеличилось (Донецк, Львов, Днепропетровск). Во-вторых, по оценкам экспертов, удельный вес спекулятивных сделок на рынке жилой недвижимости Киева в 2007 году снизился до 10% по сравнению с 30% в 2006 году, а значит, количество покупок квартир для проживания осталось на прежнем уровне. В то же время объемы рынка существенно возросли, что говорит о росте цен.

 

Елена МОШЕНЕЦ ,
По материалам
Инвестгазета

Все статьи

Статьи по теме

• Мифическая ипотека
• Ипотека не дешевеет, но банки упорно борются за клиентов