Выбираем лучшего застройщика

Раскрученная инфляция, нежелание банков давать ипотечные кредиты, особенно в гривне, - все это здорово осложнили жизнь и строителям, и тем, кто собирается покупать у них жилье.

 

 

 

Цены на «первичку» понемногу растут

Проверяем договор по покупке «первички»
За год на первичном рынке жилья произошли изрядные изменения. Причем, они затронули как застройщиков, так и потребителей. Первые ощущают серьезное снижение спроса на свои объекты и, естественно, сокращение денежных поступлений. А себестоимость строительства при этом постоянно увеличивается - в стране цены растут на все.

«Это ситуация стагфляции, когда цены растут, при том что спроса нет. В апреле никто ничего не покупал, но производители вынуждены повышать цены», - отметил Александр Селезнев, корпоративный управляющий ИСГ «Прогресс-Строй».

По его словам, строители вынуждены достраивать объекты за счет своих внутренних резервов. От себя добавим: учитывая то, что многие застройщики работали и работают исключительно за счет заемных или привлеченных средств, то не исключено, что грянут очередные скандалы вроде «Элита-Центр».

Цены держатся

Впрочем, несмотря на то, что цены на строящееся жилье ощутимо не повышаются, среднестатистическому покупателю приобрести квартирку без привлечения заемных средств все же не по карману.

«Кусаются» цены на квартиры даже у «Киевгорстроя»: самая дешевая трехкомнатная квартира стоит 8500 грн за 1 кв. м. Однокомнатные квартиры - от 10 тыс. грн за «квадрат», но найти «квадраты» даже по 10 тыс. крайне сложно.

И при этом взять кредит на покупку такого жилья становится все сложнее: жесткий отбор банками кандидатов на получение кредита, высокие ставки, увеличенный процент первоначального взноса и урезанные сроки кредитования - такова ипотечная реальность-2008.

По мнению менеджера департамента управления недвижимостью компании «Тико-Констракшен», Елены Череды, сокращение объемов ипотечного кредитования, инфляционные процессы, которые приводят к росту себестоимости квадратного метра в строительстве и процентных ставок по кредитам как для населения, так и для бизнеса, приведут к сокращению объемов строительства нового жилья и уходу мелких компаний с рынка жилой недвижимости. Дескать, в условиях сокращения платежеспособного спроса застройщикам будет невыгодно замораживать финансовые ресурсы в строительстве на длительное время.

«Застройщикам логично было бы снизить цены на жилье. Однако вряд ли игроки рынка захотят уменьшить размер своей прибыли. Поэтому, скорей всего, они пойдут по другому пути - станут меньше строить», - предположила г-жа Череда. По ее словам, нельзя исключать возможность развития ситуации по аналогии с прибалтийскими странами, где стоимость жилой недвижимости за последние полгода снизилась на 30%. «Но все же для нас пока более вероятным может быть снижение строительных объемов», - сказала она.

Что делать?

Покупать или не покупать жилье сейчас - вопрос крайне сложный. Юрий Брагин, специалист по недвижимости АН «Паркер & Оболенский» считает: вероятность того, что рынок может заметно «просесть» все же есть. «При этом непонятны перспективы с доступностью кредитов, поэтому решение вопроса - покупать жилье или нет, зависит от возможностей каждого конкретного потребителя», - уклончиво отметил г-н Брагин.

Эдуард Бразас, директор АН CIT считает, что жилье «для жизни» следует приобретать независимо от ситуации на рынке. Особенно если есть и потребность, и подходящий объект.

Впрочем, бежать и отдавать деньги первой попавшейся конторе тоже не стоит. К выбору застройщика следует подходить взвешенно. Иначе обманутых инвесторов в стране может поприбавиться. «Увы, но в нашей стране может быть все что угодно и гарантий, что тот или иной застройщик не уйдет с рынка, сейчас нет никаких», - вздыхает г-н Бразас. По его словам, чтобы не бояться потерять деньги и гарантированно получить жилье, покупать следует на вторичном рынке.

«Следует понять, что покупка на первичном рынке - это инвестирование, а инвестирование - всегда риск», - подчеркнул Эдуард Бразас. Тут он немножко лукавит, конечно: любая купленная на вторичном рынке квартира имеет свою историю, которая далеко не всегда является юридически чистой! Рассказывают совершенно невероятное число страшных историй о вернувшихся из заключения членах семей, о внезапно образовавшихся детях, о вдруг обнаруженной недееспособности еще вполне бодрых старичков.

Как мы это делали?

Как и в прошлом году, застройщики были отобраны, исходя из их надежности, учитывая срок работы на рынке и количества построенных объектов. Конечно, с «Киевгорстроем» или «Жилье-Инвест» по этому показателю сложно соревноваться. Тем не менее, если за пять-шесть лет существования стройкомпания построила несколько объектов, причем без громких скандалов (не будем учитывать затягивание строительства, поскольку этим грешат все застройщики), и сейчас строит дома, то поверить такому строителю можно.

После тщательного отбора мы оставили четырнадцать застройщиков, в офисы которых в качестве покупателей отправились корреспонденты искать «единички» или, в крайнем случае «двушки» - для себя лично, конечно.

Помня о рисках при покупке жилья на первичном рынке, мы выясняли все ли в порядке с разрешительно-проектной документацией. Так как предварительный отбор на право включения в рейтинг был тщательным, разрешения на строительство, землеотвод и проектную документацию охотно демонстрировали почти все компании.

В одной из них нас, правда, заверили на словах, что все документы есть, но в кабинете у начальника. Рассказывая о ходе строительства, сотрудник этой компании обмолвился, что сейчас на стройплощадке забиты только сваи (хотя строительство официально началось в прошлом году), а еще были неприятности с жителями окрестных домов, которые протестовали против строительства дома.

Честность, конечно, украшает. Но, что интересно, год назад эта компания о том же злополучном объекте гордо рассказывала, что имеет все документы и даже провела общественные слушания, чтобы узнать позицию жителей соседних домов. В общем, в рейтинге эта компания заняла одно из последних мест.

Во время посещения стройкомпаний также были выяснены тонкости условий покупки: размер первоначального взноса, дорожает ли неоплаченная жилплощадь, компенсируют ли застройщики неустойку, связанную с задержкой строительства. Оказалось, что практически все строители предусматривают в своих договорах повышение цен на жилье, а вот штрафовать себя за срывы сроков строительства и не думают.

Журналисты-покупатели, разумеется, интересовались возможностью покупки жилья в кредит. Порадовало то, что все опрошенные строители сотрудничают с финучреждениями, правда, выбор банков-кредиторов невелик.

В завершение разговора, корреспонденты просили предоставить договор инвестирования для дальнейшего изучения и юридического анализа. Как и в прошлый раз, эта деликатная просьба была выполнена всеми застройщиками.

Как присваивали рейтинги

Основные категории, по которым оценивались застройщики, - это надежность, финансовые и юридические условия. В категории «надежность» оценивался «возраст» компании, количество построенных объектов и количество строящихся. Изучались финансовые условия - цена 1 кв. м, процент подорожания, размер первоначального взноса, возможность взять жилье в кредит и его условия. Особо подчеркнем, что сравнивались объекты разного уровня «элитности», разных ценовых категорий, в разных районах города и на разной стадии готовности. Поэтому наш ценовой рейтинг - скорее ориентир, но никак не догма.

Юридические условия покупки жилья оценивались достаточно жестко. Анализировались договора и оценивали наличие и качество гарантий для инвестора.

Все данные рейтинговались, а затем с определенными весовыми коэффициентами (они указаны в таблицах) суммировались, чтобы получить общий балл - «юридический». Показатели для обобщенного рейтинга подсчитывались путем суммирования результатов специализированных рейтингов (надежность, финансовый, юридический), умноженных на соответствующие весовые коэффициенты.

В офисе компании стоит изучить:
а) лицензия на проведение строительных работ;
б) решение о землеотводе(лучше, если земля в собственности, а не в аренде);
в) проектная документация.

Схема финансирования строительства

Если компания предлагает оформить покупку квартиры через покупку облигаций или участие в фонде финансирования строительства — с ней можно иметь дела. Иначе — нельзя. Если покупка предполагается через облигации, стоит изучить проспект их эмиссии.

Гарантии по договору

В договоре с компанией должны быть предусмотрены финансовые санкции к застройщику за срыв сроков строительства; возможность для покупателя расторгнуть договор или изменить объект инвестирования с минимальными штрафами, а лучше без них и самое главное — гарантии возврата денег.

Ход работ по выбранному объекту

В офисе компании необходимо узнать, когда начали строить объект и когда планируют завершить строительство. Прикинуть, успеют ли к запланированной дате. Заодно поинтересоваться самостоятельно, не протестуют ли жильцы окрестных домов против этого строительства.

Кто самый-самый?

Обобщенный рейтинг столичных застройщиков

Застройщик	Общий балл	Балл по надеж- ности	Балл по кредито- ванию	Балл по фин. условиям	Балл по юрид. условиям
1.МЖК Оболонь	0,561397	0,21409835	0,77734255	0,690361446	0,52
2.Экосорб	0,554278	0,08316055	0,641801075	0,664285714	0,7
3.ХК «Киевгорстрой»	0,532712	1	0,306989247	0,354379518	0,55
4.Гранит	0,512578	0,20080015	0,863824885	0,468843373	0,53
5.Жилье-Инвест	0,505331	0,22457579	0,628494624	0,655722892	0,46
6.Форум-Инвест	0,501385	0,05656416	0,526113671	0,682831325	0,6
7.Национальная строительная компания	0,490723	0,02828208	0,628494624	0,747891566	0,45
8.ТММ	0,458229	0,28398816	0,270967742	0,607457831	0,55
9.ИБК Столица	0,455501	0,1081337	0,677956989	0,554277108	0,44
10.ИБК Мисто	0,451512	0,0597328	0,641801075	0,537349398	0,5
11.Трест Югозаптрансстрой	0,419651	0,06789606	0,755357143	0,25	0,6
12.Познякижилстрой	0,401864	0,14939838	0,24516129	0,576506024	0,5
13.Центринвестстрой	0,394938	0,00816327	0,680953917	0,307048193	0,55
14.Консоль	0,387378	0,14953867	0	0,666566265	0,525
Вес показателя в общем балле		0,2	0,2	0,3	0,3

Кому доверять: рейтинг по надежности:

Застройщик	Балл по надежности	Сколько лет на рынке	количество сданных объектов	количество строящихся объектов
1.ХК «Киевгорстрой»	1	53	178	20
2.ТММ	0,283988161	16	21	12
3.Жилье-Инвест	0,224575785	12	81	1
4.МЖК Оболонь	0,214098348	20	9	6
5.Гранит	0,200800154	17	8	7
6.Консоль	0,149538674	15	17*	3*
7.Познякижилстрой	0,149398376	12	16	5
8.ИБК Столица	0,108133697	5	4	8
9.Экосорб	0,08316055	10	4	3
10.Трест Югозаптрансстрой	0,067896064	7	2	4
11.ИБК Мисто	0,059732799	6	2	4
12.Форум-Инвест	0,056564163	4	2	5
13.Национальная строительная компания	0,028282082	4	1	3
14.Центрбудинвест	0,008163265	5	0	1
Вес показателя в общем бале		0,4	0,35	0,25

Место

 

Риэлторы говорят, что есть три фактора, определяющие привлекательность жилья - это место, место и место. От себя добавим: если дом стоит в подходящем месте, то следующим критерием является площадь, высота потолков, размеры комнат - одним словом, планировка квартиры. И последнее по счету, но не по значимости - качество самого возведенного объекта.

Если пройти по такой цепочке факторов до конца, окажется, что особенного выбора между застройщиками и не предвидится. Либо придется менять предпочтения по месту расположения дома, параметрам квартиры и так далее. Ведь в Киеве, а тем более в прочих городах-миллионниках не так уж и много новых объектов возводится.

«И зачем тогда нужен рейтинг», - спросит въедливый читатель. А затем, чтобы понять, в чем конкретный застройщик сильнее, в чем слабее, с какими сложностями придется столкнуться. Ну а тот инвестор - покупатель жилья, что предупрежден, сумеет отстоять свои интересы к собственной выгоде!

ИТОГО: Покупать квартиру на первичном рынке сейчас рискованно - но не намного рискованнее, чем год или два назад.
 

По материалам
ДеньгиUA

Все статьи

Статьи по теме

• Как правильно заработать на недвижимости
• Застройщики работают без страховки